[생활팁] 주택임대사업자, '이것' 모르면 과태료 맞으실수 있어요.

안녕하세요. 지식정보플랫폼 <마켓오마이, 도약맨>입니다.

며칠 전 임차인분인 예정 계약일을 채우지 못하고 퇴거하신다고 하셔서, 부랴부랴 새로운 임차인분을 맞이하기 위해 주택임대사업자로서 챙겨야 할 것들을 10개월 만에 다시 찾기 시작했는데요. 이번 기회에 <주택임대사업자의 의무사항>에 대해서 다시 한번 정리해 봤어요. 가볍게 지나가기엔 과중한 과태료. 혹시 모르고 넘어가셨다가 당황하실 수 있는 상황을 피하시도록 아래 내용 확인해 보시면 좋을 것 같아요.

 

주택임대사업자 의무사항

 

주택임대사업자가 꼭 챙겨야할 <의무사항> 12가지.

1. 부기등기

2. 임대의무기간 준수

3. 임대차계약 신고

4. 표준 임대차 계약서의 사용

5. 임대료 증액 제한 준수

6. 임대보증금 보증 의무

7. 임대사업자 임차인 설명 의무

8. 임대차 계약 유지 의무

9. 임대사업 목적 유지 의무

10. 보고, 검사 요청시 응대 의무

11. 민간임대주택 공급 신고 의무

12. 말소 의무

 

1. 부기등기

 

내용

임대사업자는등록 후 지체 없이 등록한 임대주택이'임대의무기간과 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권 등기에 부기등기해야 함

제출서류

임대사업자등록증(원본), 부기등기용 등록면허세납부 영수증 또는 납부확인서(임대주택 소재 구청 세무과 또는 이텍스)

시기

임대사업자 등록 후 지체 없이 해야 하되, 등록 이후 소유권보존등기를 하는 경우 그 소유권보존등기와 동시에 해야 함.

과태료

500만 원 이하

 

2. 임대의무기간 준수

 

내용

• 임대의무기간 중에 임대주택을 임대하지 않거나(본인거주, 용도변경 등) , 임대사업자가 아닌 지에게 양도(매도, 증여 등)할 수 없음
• 임대 의무 기간중에 다른 임대사업자에게 포괄 양도할 경우. 소유권 이전(등기) 전에 반드시 임대사업자거주지 사군구에 양도신고 및 양수등록 필수
  • 매매(증여) 계약서와 “임대사업자의 지위를 포괄 승계함” 반드시 명시
• (양도인) 양도신고 ⇒ (양수인) 양수등록 ⇒ 소유권 이전 등기
• 임대의무기간이 지난 후에도 거주지 시•군•구에 양도신고 후 다른 일대사업자에게 양도해야 함.

과태료

임대주택당 3,000만 원 이하 (양도 미신고는 주택당 100만 원)

 

3. 임대차계약 신고

 

내용

계약일로부터 3개월 이내 임대주택 소재지 시•군•구에 신고해야 함.

• 묵시적 갱신 계약도 반드시 신고(계약만료일로부터 3개월 이내)

필요서류

• 임대차계약서, 보증가입증서 또는 비대상 관련 서류(임차인동의서)
• 오피스텔의 경우 입주획인 서(관리실), 초본, 행정정보공동이용시전동의서 중 1개

과태료

500만~1,000만 원

 

4. 표준임대차 계약서 사용

 

내용

• 임대차계약 시 반드거 표준임대차계약서양식을 사용해야 함.
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 시행규칙 별지 제24호

과태료

500만~1,000만 원

 

5. 임대료 증액 제한 준수

 

직전 임대차계약의 임대료 대비 5% 이내에서 증액 가능합

• 임대차계약(묵시적 갱신 포함) 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내 임대료 증액 불가

과태료

500만~1,000만 원

 

6. 임대보증금 보증의무

 

내용

임대사업자는 등록임대주택에 대해 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대 중인 경우 임대차계약이 종료되는 날)까지 임대보중금에 대한 보증 유지

• 원칙은 보증금 전액, 일부 에이 존재
• 2020.8.18일 이후 모든 등록 임대 주택에 대해 임대 보증금 보증 가입 의무화
• ※ '20. 8. 18 일 이전 주택 등록 사업자는 '21.8.18. 일 이후 계약 체결 시부터 가입의무 적용

과태료

임대보증금의 10/100 이하, 3,000만 원 초과시 최대 3,000만원

보증보험 가입기준

보증가입가능 기준 ① 해당 주택에 설정된 압류• 가압류• 가처분이 없을 것

* 모든 조건을 만족해야 보증보험 가입 가능	② 해당 주택의 부재비율•이 100% 이하일 것
• 부재비율=(선순위채권금액 + 임대보중금)/주택가격 x 100%
*기준 미달시 임대 주택으로 등록이 거절될 수 있음	③ 해당 주택에 선순위재권비율이 60% 이하일 것
•선순위비율= (선순위채권금액/ 주택가격) x 100%

보증보험 가입 문의

• 사업자 거주지 관할
  • 주택도시보증공사 : TEL) 1566-9009
  • SGI서울보증 : TEL) 1670-7000

7. 임차인 설명 의무

 

내용

• 임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액제한(5%), 임대 주택 권리관계(선순위담보권, 세금체납 시실 등)등에 대해 설명해야 함
  • 또한 둘 이상 임대차계약이 존재하는 다가구주택등은 선순위 보증금에 대해 설명해야 함

과태료

500만 원

 

8. 임대차 계약 유지 의무

 

• 임차인 귀책사유 없이 임대차 계약 해지 및 재계약 거절불가

9. 임대사업 목적 유지 의무

 

• 오피스텔 등록 시 주거용 도로만 사용
• 과태료 : 1,000만 원 이하

10. 보고, 검사 요청 시 협조 의무

 

• 과태료 300만 원 이하

11. 민간 임대주택 공급신고 의무

 

동일한 주택단지에서 30호 이상의 민간 임대주택을 건설 또는 매입한 임대사업자가 최초로 민간임대주택을 공급하는 경우 주택 소재지 지자체에 민간임대주택 공급신고를 해야 함

• 과태료 1,000만 원 이하

12. 말소시 의무

 

등록한 날부터 3개월이 지나기 전 말소 신청(거주지 시•군•구)

: 존속 중인 임대차 계약이 있는 경우 임차인 동의 필수

• 국세(양도세, 종합부동산세 등) 문의
  • 국세청(126) 거주지 세무서(사업자 소재지)
  • 지방세(재산세, 취득세 등) 문의 : 물건지 관할 구청 세무과

임대의무기간 경과 후 말소신청 가능

• 임대 사업자 등록 말소 후 물건지 관할 등기소에 부기등기 해제 신청 필수
• [예외] 폐지유형인 “장기 일반 민간 임대주택 아파트" 또는 “단기 민간 임대"만 임대의무 기간 중 말소 가능하며, 존속 중인 임대차 계약이 있는 경우 임차인의 동의 필수

「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른先보증畿등록제도 시행

• 임대사업자 등록신청 시 등록하는 주택에 존속 중인 임대차 계약이 있을 경우 해당 임대차 계약에 대한 임대 보중금 보증을 사전에 가입하여야 함

 

주택임대사업자, 생각보다 <의무>로 지켜야 할 것들이 많죠? 임차인이 바뀔 때마다 꼭 숙지하시고 놓치지 않도록 유의하신다면 <과태료> 불안, 걱정 업습니다. 

 

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